Технико-экономическое обоснование строительства

Технико-экономическое обоснование строительства

Технико-экономическое обоснование (проект) строительства — далее ТЭО, является основным предпроектным документом на строительство объектов. На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО подготавливается тендерная документация и проводятся торги подряда, заключается договор (контракт) подряда, открывается финансирование строительства и разрабатывается рабочая документация.

Обоснование зависит от типа проекта. В зависимости от целей, расчеты для них отличаются, причем иногда довольно значительно.

Типы проектов


ТЭО строительства имеет свои особенности. К тому же, ТЭО проекта является обязательным документом в случае, если финансирование капитальных вложений в основные фонды предприятий осуществляется полностью или на долевых началах из государственного бюджета РФ и ее внебюджетных фондов, централизованных фондов министерств и ведомств, а также собственных финансовых ресурсов государственных предприятий.

Составление технико-экономического обоснования производится с отработкой ряда факторов:


Нормативными актами устанавливается порядок согласования и утверждения ТЭО исполнительными и надзорными органами.

Состав оказываемой услуги

Экономическая часть:

  • Сбор исходной информации о реализуемом проекте.
  • Анализ положения отрасли по рассматриваемому направлению.
  • Комплексное маркетинговое исследование рынка.
  • Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия.
  • Оценка текущих затрат.
  • Оценка трудовых ресурсов и разработка структуры предприятия.
  • Экономические расчёты.
  • Оценка финансовых перспектив проекта.
  • Оценка эффективности инвестиционного проекта.
  • Экономическое обоснование проекта.
  • Оценка потребностей финансирования.
  • Разработка схем привлечения инвестиций.
  • Финансовая оценка проекта.
  • Оценка рисков.

Техническая часть:

  • Обоснование выбора технологии, оборудования, схемы производства.
  • Описание потребности в увеличении мощностей производства, смены технологии или схемы производства.
  • Расчеты потребностей производства в сырье, материалах, энергетических и трудовых ресурсах.
  • Разработка предварительного генерального плана с соблюдением градостроительных регламентов, планировочных ограничений, санитарно-защитных зон.
  • Определение этапов проектирования и строительства.
  • Разработка предварительных конструктивных схем, компоновок зданий и сооружений, их функциональных особенностей, ориентировочных площадей помещений и их назначений, стилевых направлений, материалов основных строительных конструкций, внутренней и наружной отделки.
  • Предварительная оценка протяженности и состава внешних инженерных сетей и сооружений.
  • Расчет нагрузок на инженерные сети: водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, потребности тепловой энергии, условного топлива.
  • Разработка концептуальной модели объекта - 3D модель.
  • Выполнение макета объекта.
  • Расчет стоимости проектных и изыскательских работ.
  • Предварительный расчет затрат на получение разрешительной документации на проектирование, строительство, подключение объекта к инженерным сетям.
  • Предварительный укрупненный сводный сметный расчет стоимости строительства, реконструкции, ремонта.

Экономическая и технические части обоснования инвестиций неразрывно связаны между собой. В зависимости от степени подготовки проекта возможны различные комбинации экономико-технических показателей.

Структура ТЭО

  • Общая пояснительная записка

  • Генеральный план и транспорт

  • Технологические решения

  • Архитектурно-строительные решения

  • Инженерное оборудование, сети и системы

  • Организация строительства

  • Охрана окружающей среды

  • Мероприятия гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций

  • Сметная документация

  • Эффективность инвестиций

ТЭО строительства на примере жилого многоэтажного здания:

Данный документ будет содержать следующие разделы:

1) Пояснительная записка общего характера о предлагаемом строении. В нее войдут сведения о месте расположения, назначении строения, его площади и этажности, общей сметной стоимости всех помещений, сетей и оборудования, перечень участников проекта.

2) Источник финансирования – средства покупателей жилья и банковский кредит. Указываются сроки начала и завершения строительных работ.

3) Сведения о земельном участке, предназначенном для строительства и данные геологических, гидрологических, метеорологических и геодезических изысканий.

4) Генеральный план застройки, включающий сам дом, придомовую территорию и объекты социальной инфраструктуры (если есть), а также транспортная доступность.

5) Технологические решения, используемые при строительстве, например, материал, из которого планируется возводить здание (бетон, кирпич).

6) Решения архитектурно-строительного характера, учитывающие весь комплекс функциональных, социальных, противопожарных, художественных, санитарно-гигиенических и прочих требований, достаточных для комфортного проживания жильцов.

7) Характеристики инженерных систем, сетей и оборудования.

8) Вопросы управления комплексом строительно-монтажных работ, обеспечения условий труда и безопасности рабочих.

9) Организация процесса строительства (наличие календарного плана с разбивкой по процессам).

10) Мероприятия, направленные на соблюдение норм по охране окружающей природной среды, а также на предупреждение чрезвычайных ситуаций и организацию гражданской обороны.

11) Сметная документация.

12) Экономические и маркетинговые расчеты (план реализации квартир по годам, расчеты по взятому в банке кредиту, оплата услуг подрядчиков и поставщиков).

13) Ожидаемые финансовые результаты. Здесь просчитываются все денежные потоки, структура источников денег, возможные убытки и прибыли. Рассчитывается уровень окупаемости начинания. Все денежные потоки дисконтируются, исходя из длительности реализации проекта.

Основные технико-экономические и финансовые показатели ТЭО на примере производственного объекта:

1) Мощность предприятия (годовой выпуск продукции, в соотв. ед. пропускная способность) в

натуральном выражении (по видам продукции);

2) Стоимость товарной продукции (млн. руб.);

3) Общая численность работающих, в том числе рабочих (чел.);

4) Количество (прирост) рабочих мест, ед.;

5) Общая стоимость строительства (млн. руб.), в том числе:

—объектов производственного назначения (млн. руб.);

—объектов жилищно-гражданского назначения (млн. руб.);

—прочих объектов.

6) Стоимость основных производственных фондов (млн. руб.);

7) Продолжительность строительства (лет);

8) Удельные капитальные вложения (руб./ед.);

9) Себестоимость основных видов продукции (руб./ед.);

10) Балансовая прибыль (млн./руб.);

11) Чистая прибыль (доход) (млн./руб.);

12) Срок окупаемости капитальных вложений (лет);

13) Внутренняя норма рентабельности (норма прибыли), %.

ТЭО для строительства автомобильных дорог:

При дорожном строительстве ТЭО составляется с небольшими отличиями по сравнению с ТЭО для промышленно-гражданского строительства.

Будут включены следующие нюансы:

1) Обоснования реконструкции или строительства дороги.

2) Доказательства целесообразности прохождения трассы именно в месте проекта.

3) Варианты профиля строительства дороги с использованием местных материалов.

4) Аргументированный выбор основного строительного материала.

5) Предложения решений по обустройству транспортных развязок и мостов.

Выбор площадки под строительство

Принятию инвестиционного решения предшествует выбор площадки (земельного участка) для

проекта. От этого выбора в значительной степени зависит успех всего проекта, поэтому данная

процедура традиционно состоит из ряда этапов:

- формирование критериев, которым площадка должна соответствовать;

- формирование альтернативных вариантов;

- сравнение вариантов возможных площадок на предмет соответствия выбранным критериям;

- проведение инженерно-геологических изысканий на лучших из альтернативных вариантов;

- окончательный выбор месторасположения площадки.

Для этой цели специалистами разрабатываются специальные карты рейтинга строительных участков. Основные факторы рейтинга участков:

- инженерно-геологическая приемлемость;

- возможность получить разрешительные документы (политическая характеристика региона);

- кадры (наличие, уровень заработной платы, законы по труду);

- налоги (имущественные, на инвестиции, на предпринимательство);

- окружающая среда (законодательство, отношение общественности, качество воды);

- климатические условия (количество осадков, затраты на отопление, влажность);

- инфраструктура (безопасность, дороги, местные ресурсы);

- транспорт (стоимость, наличие подвижного состава).

Также немаловажно, что при разработке ТЭО должны быть учтены новейшие достижения науки и техники, с тем чтобы вновь создаваемые сооружения ко времени ввода их в эксплуатацию были технически передовыми, имели высокую экономическую эффективность. В ТЭО подлежат экономической оценке земельные участки, как граничащие с культурно-историческим наследием, так и природные богатства, которые в результате строительства могут быть потеряны или частично пострадать. Новое строительство или расширение действующих предприятий оказывает определенное влияние на окружающую среду, видоизменяет ее. Поэтому в ТЭО должны быть проработаны вопросы рационального использования, сохранения и воспроизводства природных ресурсов, обеспечения сбалансированной хозяйственной деятельности, выработки мер, снижающих уровень экологической опасности намечаемой деятельности, выработки согласованных мероприятий по предотвращению или компенсации негативных последствий в социально-экономической сфере района размещения предприятия (объекта).

Резюме:

Объект строительства – грандиозная затратная статья в бюджете предприятия любого уровня. Некорректная оценка собственных возможностей на этапе принятия решения об инвестициях в строительство – возможная дорога к долгострою, невозврату кредитов и прочего нежелательного развития событий. Сделайте свои первые инвестиции в оценку конечного результата, и это поможет вам сэкономить значительные средства и избежать негативных последствий от необдуманных шагов.

За более чем 50 лет работы на строительном рынке мы накопили серьезный опыт в оценке стоимости строительства объектов любой сложности и предлагаем полный комплекс услуг инженерных и экономических расчетов.

Полученные ТЭО послужат основой для принятия решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство объекта, получения исходно-разрешительной документации, выполнения проектно-изыскательских работ с последующим строительством желанного объекта.